インデックス投資

国内リートインデックスの異常な好調さはいつまで続くのか

2019年10月30日

国内リートインデックスが絶好調です。この2年間、基準価額は凄まじいペースで上昇しています。次はeMAXIS国内リートと楽天全米株式の過去2年間のリターン比較です。

赤のラインのeMAXIS国内リートの圧勝です。利益率は47.8%もあります。2年ほど前から国内リートインデックスに投資していた人は含み益の大きさを歓迎していることでしょう。

でもこの好調さはいつまで続くのでしょうか。それが分かれば誰も苦労しませんよね。暴落する前に高値で売り抜けられるわけですから。でも過去から未来を予測することはできるかも知れません。

TOPIXと比較

次はDC・ダイワJ-REITオープンと日興TOPIXインデックスの2007年年初からのリターン比較です。赤のラインが国内リートです。

TOPIXと比較

国内リートの変動率(ボラティリティ)はTOPIXより大きく、値動きが激しい傾向があります。たとえば赤の矢印のところでビビって買い持ちをやめていたらその後の上昇の恩恵を受けられませんでした。

また、黄色に塗ったところでは、TOPIXは上昇傾向なのに国内リートは下落傾向だったことから買い持ちを続けるのは難しかったかも知れません。皮肉なことに、その後2018年年初の株価調整から明暗が逆転しました。

リーマンショック直前からの比較だと、国内リートは買い持ちできれば素晴らしいリターンをもらたしてくれました。

MSCIコクサイと比較

比較対象をMSCIコクサイをベンチマークにしている日興インデックスファンド海外株式に変えました。

MSCIコクサイと比較

この値動きだと、2015年以降はいつを比較開始時期にするかで大きく印象が変わるはずです。

国内リートは2018年年初から上昇を続けていますが、それ以前にパフォーマンスに芳しくない時期があり、この比較期間ではTOPIXとの比較ほどの差はありません。

セゾングローバルバランスと比較

キング・オブ・バランスファンドであるセゾングローバルバランスと比較しました。セゾングローバルバランスの設定直後を避けて2017年4月2日からの比較です。

セゾングローバルバランスと比較

国内リートはリーマンショック時の下落率が大きいのでこの比較は厳しいですね。次は2010年年初からの比較です。

セゾングローバルバランスと2010年年初から比較

国内リートの圧勝です。とても同じものを比較していると思えませんよね。これは極端な例ですが、リターン比較の怖さ、陥りやすい罠を示してくれています。

セゾングローバルバランスの半分は債券なので、変動率は小さいです。期待リターンも当然下がります。そこそこのリスクでそこそこのリターンを狙うにはいいですが、国内リートと比較するのは不適当ですね。

買い持ちできれば報われるか

いずれやってくる次の暴落時には激烈に下落(まさに暴落)するでしょう。でも長い目で見れば、高い変動率に耐えて買い持ちできれば国内リートへの投資は報われるかも知れません。いや、国内リートは国内不動産への投資なので、少子化が進んでいる日本では将来は暗いかも知れません。それは分かりません。誰も正確な予測はできないはずです。

人口減少を理由に国内リートの将来が厳しいと考えるなら、人口の減少は企業収益にも悪影響を与えるので、その意味では国内株式も厳しくなります。

TOPIXなどの国内株式に投資しない僕も、国内リートインデックスへの投資ならばできますが、スリム先進国株式への投資より儲かる確信は持てませんし、国内リートへの投資が報われなかった場合に激しく後悔することが明らかなので、やはり投資しません。基準価額がどうなろうと買い持ちを継続できる確信が持てないのです。

国内リートに投資するなら

これまでのリターン比較から、国内リートに投資するなら2019年10月31日に設定されるスリム国内リートがおすすめです。eMAXIS国内リートの超廉価版であることから、他の国内リートインデックスよりぶっちぎりで低コストであることが期待できるからです。

単独ではつみたてNISA適格になれません

つみたてNISAの適格要件は、受益者保護の観点からとても厳しいです。何から保護するのって、チャンスさえあれば無垢な一般人からボッタクろうとする金融機関です。そのために、指定インデックス投資信託として認めてもらうためには、指定されている指数(ベンチマーク)を採用しなければなりません。

国内リートインデックスファンドが一般的に採用している指数はその対象ですが、単独では組成できません。認められている株式指数と組み合わせた場合のみ、認められます。たとえば、スリムバランス(8資産均等型)は国内リートを含みますが、株式も含んでいるので、つみたてNISAの対象です。(他にも満たすべき条件はあります。)

変わり種は、岡三アセットマネジメント株式会社の日経平均とJ-REITを1:1でバランスする「日本株式・Jリートバランスファンド」です。つみたてNISA認定です。

僕は国内リートは単独で組成しても、つみたてNISA適格としていいと思うのですが、どうでしょうか。これも含めて、認められる指数の追加は将来的な課題ですね。

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