REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託を指します。海外の不動産を投資対象にしたものは連動する指数によって数種類に分類できますが、一番人気は日本を除く先進国のリートに投資するものです。
新興国にも投資するもの、米国のみに投資する商品もあります。それら13本を徹底比較しました。
更新情報
NEXT FUNDS外国REIT（2515）を追加しました。
海外（先進国）リート
一般投資家は海外リート（先進国リート、グローバルリート、米国リートなど）に投資することで、間接的に海外の不動産に投資することができます。海外の不動産の現物投資はほぼ無理ですが、海外リートはそれを手軽に実現してくれます。
海外リートに投資する場合、自分が投じた資金を超える負担（損失）が発生することはありません。資産クラスは異なりますが、株式インデックスや債券インデックスへの投資と同じです。
ただし、株式とは本質的に異なる資産であることには留意が必要です。
指数の話はいいやって方は、ここまで飛ばして下さい。
海外リートインデックスが連動する指数
この記事に登場する商品が採用している指数（参考指数を含みます）は4種類に分かれます。
S&P先進国REIT指数（除く日本）
日本を除く先進国16カ国のリートに投資します。次は国別投資割合一覧です。
約74%が米国です。
S&P先進国REIT指数（除く日本）はつみたてNISAの指定インデックスですが、つみたてNISA適格となるためには株式を含んでいる必要があり、海外リート100%のファンドはつみたてNISA適格になれません。そのため先進国リートインデックスはつみたてNISA適格ではありません。
8資産均等型などのバランスファンドで、S&P先進国REIT指数（除く日本）に連動する先進国リートが利用されていますね。
S&Pグローバルリート指数（除く日本）
この記事に登場する海外リートインデックスで、S&Pグローバルリート指数（除く日本）を採用しているのは、ニッセイグローバルリートだけです。
S&Pグローバルリート指数（除く日本）は新興国のリートにも投資します。次は国別投資割合一覧です。
約72%が米国です。上位8位まではS&P先進国REIT指数（除く日本）とほぼ同じです。新興国を含むと言っても、その投資割合はとても少いようです。
なお、S&Pグローバルリート指数（除く日本）はつみたてNISAの指定インデックスではありません。
S&Pグローバルリート指数
S&Pグローバルリート指数は、日本を含む先進国と新興国のリートに投資します。EXE-i グローバルREITだけが、この指数を参考指数にしています。
次は国別投資割合一覧です。
約65%が米国、10%が日本です。全世界リートのようなものですが、指数としてはマイナーです。
なお、S&Pグローバルリート指数はつみたてNISAの指定インデックスではありません。
S&P米国REIT指数
S&P先進国REIT指数（除く日本）の米国部分のみに投資するのが、S&P米国REIT指数です。
S&P米国REIT指数はつみたてNISAの指定インデックスですが、つみたてNISA適格となるためには株式を含んでいる必要があり、米国リート100%のファンドはつみたてNISA適格になれません。そのため米国リートインデックスはつみたてNISA適格ではありません。
先進国リートの現状
先進国リートの現状の話はいいやって方は、ここまで飛ばして下さい。
先進国リートは先進国株式に劣らないパフォーマンスを発揮していましたが、コロナショックによる株価暴落で弱点を露呈しました。
次はeMAXIS先進国株式とeMAXIS先進国リートの、2010年年初から2021年3月19日までのリターン比較です。
赤のラインがeMAXIS先進国リート、緑のラインがeMAXIS先進国株式です。青のラインはeMAXIS先進国リートーeMAXIS先進国株式です。
次は2019年年初からの比較です。
eMAXIS先進国リートはコロナショックによる株価暴落時に大きく下落し、まだ暴落前の水準に戻せていません。
次は2019年年初からの、eMAXIS先進国リートとeMAXIS国内リートの比較です。
どちらも暴落からの回復に時間がかかっています。コロナショックがリートに与えた影響の大きさが分かりますね。
S&P先進国REIT指数（除く日本）連動商品
人気の組成で選択肢が豊富です。
eMAXIS Slim先進国リート
信託報酬はSmart-i 先進国リートと並んで最安です。現状、パフォーマンスはSmart-i 先進国リート、Funds-i 外国REITと変わりませんが、スリムシリーズ嫌いでなければ最良の選択肢です。
でも運用面に課題があるのも事実です。
Smart-i 先進国リート
Smart-i 先進国リートは先進国リートインデックスの信託報酬を大幅に引き下げた、ローコストリーダーです。信託報酬はeMAXIS Slim先進国リートと同率ですが、隠れコストが高く、トータルコストでeMAXIS Slim先進国リートに負けています。
人気（資金流入）もeMAXIS Slim先進国リートに劣っています。
三井住友DC外国リート
三井住友DC外国リートは先進国リートインデックスのローコスト化競争が激しくなりかけた頃に設定されました。商品名に「DC」が付いていますが、一般販売されています。
たわら先進国リート
たわら先進国リートの信託報酬は最安水準ではないものの、安定した資金流入があります。販売戦略が上手いのかも知れません。でもトータルコストが相対的に高く、eMAXIS Slim先進国リートの方がいいです。
iFree外国REIT
iFree外国REITは税抜き信託報酬が高めであることを除くと悪くない商品だと思うのですが、iFreeシリーズが信託報酬引き下げ競争に距離を置いているせいか、不人気で売れていません
Funds-i 外国REIT
信託報酬は高いのですが、ごまかしの効かない基準価額を比較した結果を重視すると、Funds-i 外国REITは良い商品です。
スリムシリーズが嫌いなら、良い選択肢かも知れません。
iシェアーズ先進国リート
iシェアーズ先進国リートは高コストかつ不人気で、シリーズの知名度も低く、安心して長期投資できる対象とは思えません。同じベンチマークに連動する、よりローコストな選択肢がたくさんあるので、iシェアーズ先進国リートを買う価値はありません。
eMAXIS先進国リート
eMAXIS先進国リートは、SMTグローバルREITやFunds-i 外国REITと並ぶ、ローコスト先進国リートインデックスの先駆者です。その功績は評価しますが、今ではすっかり高コストな過去の商品になっており、今から買う価値はありません。
SMTグローバルREIT
SMTグローバルREITもローコスト先進国リートインデックスの先駆者です。今ではすっかり高コストな過去の商品になっているものの、不思議なことに安定した資金流入が続いています。
NEXT FUNDS外国REIT（2515）
Funds-i 外国REITのETF版と言える商品です。ETFが好きな人には良い選択肢です。
S&Pグローバルリート指数（除く日本）連動商品
新興国にも投資しますが、マイナーな組成です。が、指数がマイナーであっても受益者の期待に応えられる商品なら、存在価値は十分あります。
ニッセイグローバルリート
ニッセイグローバルリートの新興国への投資割合はとても小さいようですし、過去のリターン実績を見てもS&P先進国REIT指数（除く日本）で十分な気がします。ニッセイグローバルリートには十分な純資産総額がありますが、長期投資を考えると、マイナーな指数に連動する商品であることには留意した方がいいでしょう。
S&Pグローバルリート指数を参考指数にした商品
指数に連動するのと、参考指数にするのとではまるっきり違います。
EXE-i グローバルREIT
EXE-i グローバルREITの参考指数はS&Pグローバルリートですが、中身はその指数とは直接関係のない2本のETFを組み合わせたものです。僕はこの組成方法が嫌いです。
S&P米国REIT指数連動商品
この指数は不人気なので、繰上償還のリスクが気になります。投資するとしても、純資産総額の推移を気にした方がいいでしょう。
NZAMベータ米国REIT
S&P500米国REIT指数に投資したいなら、SMT米国REITとの二択になります。どちらも高コストですが、将来への期待を込めてNZAMベータ米国REITの方がいいと思います。
SMT米国REIT
SMT米国REITは設定から5年以上経過したのに、満足に売れていません。繰上償還のリスクが高いと思います。NZAMベータ米国REITも同じような苦難の道を歩むことになるかも知れません。それでも、NZAMベータ米国REITの方が（まだ）いいと思います。
結論
純資産総額とトータルコストを一覧表にまとめました。純資産総額でソートしています。連動する指数で色分けしました。
連動するのはS&P先進国REIT指数（除く日本）で良く、スリムシリーズが嫌いでなければ、スリム先進国リートをおすすめします。嫌いなら、Smart-i 先進国リートか、Funds-i 外国REITがいいかも知れません。でも現状のスリム先進国リートには不満があります。名実ともに運用コスト最安の先進国リートインデックスと評価されるようになって欲しいものです。
米国リートは米国株式と違って不人気ですし、パフォーマンスも先進国リートと大差ないため、先進国リートを選択した方が無難だと思います。
ETFが好きな人には、NEXT FUNDS外国REITは良い選択肢です。
