インデックス投資

【徹底比較】国内リートインデックスのおすすめを教えて下さい

REIT(リート)は「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託を指します。国内の不動産を投資対象にしたものはJ-REIT(国内リート)と呼ばれます。

幸い、現在ではローコストで質の良い国内リートインデックスが多数組成されています。それら11本を徹底比較しました。

J-REIT(国内リート)

一般投資家はJ-REIT(国内リート)に投資することで、間接的に不動産に投資することができます。不動産の現物投資にはとんでもなく高いリスクがつきものですが、J-REITはリスクを大幅に軽減します。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

引用:投資信託協会

J-REITの仕組みの図

引用:投資信託協会

J-REITに投資する場合、自分が投じた資金を超える負担(損失)が発生することはありません。資産クラスは異なりますが、株式インデックスや債券インデックスへの投資と同じです。

ただし、変動率(ボラティリティ)は国内株式インデックスよりも高いです。

国内リートインデックスが連動する指数

ローコスト国内リートインデックスで採用されている指数が2つあります。

東証REIT指数

この記事に登場する国内リートインデックスは、1商品を除いて、東証REIT指数をベンチマークにしています。

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているREIT(不動産投資信託)の全銘柄の時価総額加重平均である。基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000として算出される。東京証券取引所が算出・公表しており、日本の不動産の指数として普及している。

引用:Wikipedia

東証REIT指数はつみたてNISAの指定インデックスですが、つみたてNISA適格となるためには株式を含んでいる必要があり、国内リート100%のファンドはつみたてNISA適格になれません。そのため国内リートインデックスはつみたてNISA適格ではありません。

8資産均等型などのバランスファンドで、東証REIT指数に連動する国内リートが利用されていますね。

S&P J-REIT指数

この記事に登場する国内リートインデックスで、S&P J-REIT指数を採用しているのはiシェアーズ国内リートだけです。

最新の月報によると、東証REITもS&P J-REITも組入れ銘柄数は62で、組入れ上位10銘柄は似通っていました。実際、基準価額の推移はそっくりです。

S&P J-REIT指数はつみたてNISAの対象インデックスではないため、株式などと混ぜても「指定インデックス投資信託」枠では適格申請できません。また、対象インデックスでないことが、この指数がマイナーであることを示していると言えそうです。

国内リートの現状

国内リートの現状の話はいいやって方は、ここまで飛ばして下さい。

国内リートは2018年以降絶好調だったため、大いに注目されました。が、コロナショックによる株価暴落で弱点を露呈しました。

次はeMAXIS TOPIXとeMAXIS国内リートの、2010年年初から2021年2月26日までのリターン比較です。

eMAXIS TOPIXとeMAXIS国内リートの、2010年年初から2021年2月26日までのリターン比較グラフ

赤のラインがeMAXIS国内リートです。青のラインはリターン差で、eMAXIS国内リートーeMAXIS TOPIXです。どちらのパフォーマンスが高いかは、時期によって変わります。

次は2018年年初からの比較です。

eMAXIS TOPIXとeMAXIS国内リートのリターン比較グラフ、2018年から

じりじり下がるTOPIXを尻目に、国内リートは上昇を続けます。でも2019年10月以降は頭打ちになり、コロナショックで不動産投資が(現物でなくても)リスクの高い投資対象であることが証明されました。

コロナショックによる暴落の底値からの回復の様子は、TOPIXと大差ないものの、国内リートの下落率が半端なかったため、いまだに暴落前の水準に戻れていません。

次は2020年年初からの、主要株式クラスと国内リートのリターン比較です。スリムシリーズを使っています。

2020年年初からの、主要株式クラスと国内リートのリターン比較グラフ

赤のラインが国内リートです。S&P500、先進国株式、新興国株式、国内株式がコロナショック前の水準を超えているのに、国内リートはようやく回復基調になったばかりです。

でも、今がチャンスとばかりに買い増ししている人もいるようです。

信託報酬が最安の商品

税抜き信託報酬0.17%が最安水準です。2本あります。

スリム国内リート

パフォーマンスに不満があるものの、国内リートインデックスの中では一番おすすめできます。

スリムシリーズが嫌いなら、Smart-i Jリートか、Funds-i J-REITがいいです。

Smart-i Jリート

Smart-i Jリートの信託報酬、トータルコスト、実際のリターンはスリム国内リートと並んでおり、国内リートの投資対象として良い選択肢です。

信託報酬が最安水準に届いていない商品

ニッセイJリート

ニッセイJリートは最安水準の信託報酬で設定され、一定期間、国内リートインデックスのローコストリーダーでした。が、信託報酬0.17%(現在の最安水準)には追随しませんでした。

たわら国内リート

たわら国内リートは最安水準の信託報酬で設定されましたが、信託報酬の引き下げに積極的ではなく、ニッセイJリートと共に信託報酬0.17%(現在の最安水準)には追随していません。

iFree J-REIT

iFree J-REITは国内リートインデックスのローコスト化競争が激しくなりかけた頃に設定されました。最安水準で設定されたものの、その後全く引き下げなかったためか、不人気で売れていません。

三井住友DC日本リート

三井住友DC日本リートは最安水準で設定されたものの、信託報酬の引き下げは0.25%で打ち止めとなりました。でもiDeCoで多く買われているようで、安定した資金流入が続いています。

NZAMベータ日本REIT

知名度のない後発組のシリーズで、信託報酬が最安水準でないと、人気を獲得するのは非常に困難です。

iシェアーズ国内リート

iシェアーズ国内リートは、S&P J-REIT指数に連動します。指数にこだわりがなければ、選択肢が豊富な東証REIT連動商品が良いと思います。

ローコスト国内リートの先駆者たち

2008年から2010年にかけて設定された、税抜き信託報酬0.40%の商品です。3本あります。

SMT J-REITインデックス

ローコスト国内リートインデックスのさきがけ的存在です。税抜き信託報酬0.40%で、すっかり過去の商品かと思いきや、現在でも安定した資金流入があります。

eMAXIS国内リート

eMAXIS国内リートは低コストで国内リートに投資する手段を提供してきました。が、信託報酬を引き下げないeMAXISシリーズに対し、より安価な信託報酬の選択肢がたくさんある現在、eMAXIS国内リートは過去の商品です。

Funds-i J-REIT

Funds-i J-REITのトータルコストは、eMAXIS国内リートとほぼ同じですが、不思議なことにFunds-i J-REITの方がリターンが高いです。僕の理解を超えています。

その他の選択肢

iシェアーズコアJリート(1476)

iシェアーズコアJリート(1476)は、東証REIT指数に連動する国内籍ETFです。トータルコストはスリム国内リートとほぼ同じです。ETFが好きな人には良い選択肢です。

結論

純資産総額とトータルコストを一覧表にまとめました。(ETFは除いています。)

純資産総額とトータルコスト一覧表

スリムシリーズが嫌いでなければ、スリム国内リートをおすすめします。嫌いなら、Smart-i Jリートか、Funds-i J-REITがいいです。でも現状のスリム国内リートには不満があります。名実ともに運用コスト最安の国内リートインデックスと評価されるようになって欲しいものです。

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